به گزارش دنیای اقتصاد، یورش برج‌سازی به زیر زمین پایتخت از طریق صدور مجوز برای ساخت‌وسازهای عمیق به اسم «تامین پارکینگ برای برج‌های تجاری چند منظوره» بعد از آنکه چند حادثه فرونشست زمین و نشست بناهای مجاور را در مناطقی از پایتخت از جمله کاخ صاحبقرانیه رقم زد اکنون دیگر نقاط شهر تهران را با تهدید بالقوه روبه‌رو کرده است. کاخ صاحبقرانیه واقع در محدوده باغ نیاوران به دلیل گودبرداری عمیق برج‌سازها در اطراف این اثر فرهنگی- تاریخی دچار نشست و از دسترس خارج شد و اکنون بازدید عمومی از این سازه تاریخی تا اطلاع ثانوی متوقف شده است.

دنیای اقتصاد نوشت: گزارشی که به‌ صورت مکتوب و رسمی از سازمان میراث‌فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و همچنین نهادهای تحقیقاتی-فنی وابسته به وزارت راه و شهرسازی درباره «نشست کاخ صاحبقرانیه در اثر گودبرداری یک پروژه مال‌سازی» به دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور رسیده‌است، نشان می‌دهد که کاخ صاحبقرانیه تحت‌تاثیر چهار عامل ناشی از برج‌سازی‌های پر مخاطره دچار نشست زمین، ترک دیوار و آسیب سقف‌ها شده است. یک شرکت مهندسی مشاور برای بررسی این موضوع اخیرا بازدیدی را از نواحی آسیب‌دیده داخل و خارج محوطه کاخ نیاوران و صاحبقرانیه انجام داده است که نتایج مکتوب این بازدید بیان می‌کند بنای صاحبقرانیه دچار ترک قائم، بازشدگی دیوار، ترک در طاق‌ها و سقف‌های قوسی، ترک در محل اتصال سقف و دیوار، بازشدگی در قرنیزها، بلندشدگی پوشش کف راهروی بنا و محدودیت در حرکت درهای داخلی کاخ شده است.

در این گزارش آخرین وضعیت استحکام کاخ براساس مدل‌های نرم‌افزاری و با تاکید بر مسیر قنوات و لوله‌های آب زیرزمین کاخ نیاوران مورد سنجش قرار گرفته و مشخص شده است که چهار ستون قسمت میانی کاخ صاحبقرانیه تحت تنش بالا قرار دارد و دیوار خارجی طبقه همکف در نمای غربی کاخ با بیشترین تنش مواجه است.این شرکت مشاور در نتیجه‌گیری خود به صراحت آورده عبور آب قنات از زیر سازه (کاخ) و انحراف کنونی آن نشست‌هایی در خاک زیر آن به وجود آورده است. آسیب به در، دیوار و سقف کاخ صاحبقرانیه از جمله آسیب‌هایی است که تاکنون به بنای این کاخ وارد شده است.

پرونده کاخ صاحبقرانیه با درخواست سازمان میراث‌فرهنگی، صنایع‌دستی و گردشگری از بابت علت این حادثه و نحوه مهار آن و همچنین عبرت از این رخداد برای کل پایتخت هم اکنون در شورای‌عالی شهرسازی و معماری به‌عنوان پرونده ویژه در دست پیگیری قرار دارد. آنچه تاکنون مقامات شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور به آن رسیده‌اند، نشان می‌دهد ابر «برج»‌سازی اطراف باغ نیاوران آن هم به شکل گودبرداری‌های عمیق برای احداث چندین‌طبقه در تراز منفی منشا این حادثه می‌تواند باشد. در کنار این عامل (برج‌سازی منفی ناشی از صدور مجوز ساخت چندین طبقه در تراز زیر صفر)، سه عامل دیگر شامل تغییر کاربری، کم توجهی به نقشه مسیر قنوات موجود در زیرزمین پایتخت و همچنین صدور پروانه ساختمانی بدون لحاظ موقعیت گسل‌ها به‌عنوان سرچشمه اصلی نشست کاخ صاحبقرانیه مطرح است.

اوایل سال ۹۰ مجوز ساخت یک پروژه مال‌سازی (مجتمع تجاری) در اطراف کاخ صاحبقرانیه آن هم روی زمینی با کاربری «پارکینگ عمومی» صادر و عملیات احداث آن در سال ۹۱ آغاز می‌شود. به‌طوری که در حال حاضر یک برج با تراکم ۱۹ طبقه روی زمین و ۸ طبقه زیرزمین در این محل در حال ساخت است. اگرچه طبقات مثبت این برج مطابق طرح تفصیلی تعریف شده (این برج در پهنه M۱۱۱ با تراکم ۴۴۰ درصد واقع شده است) اما نقص فنی ضوابط طرح تفصیلی تهران (مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در دوره گذشته) باعث شده مالک این پروژه از خلأ نقشه راه جامع برای حدمجاز تراکم منفی در برج‌سازی‌های پایتخت به نفع خود بهره‌برداری کند و تا عمق ۴۰ متری عملیات گودبرداری انجام دهد. این گودبرداری طبق اعلام مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی مسیر آب‌های زیرزمینی محدوده نیاوران (قنات) را تغییر داده و باعث انحراف حرکت آب و هدایت آن به زیر سطح کاخ صاحبقرانیه شده است.

کارشناسان میراث‌فرهنگی با اشاره به ضوابط میراث‌فرهنگی عنوان می‌کنند نباید در کنار بنای ثبتی و تاریخی گودبرداری انجام شود یا در حداقل سطح انجام شود. این ضابطه به آن دلیل مطرح شده است که میزان آب‌های سطحی در زمین‌های گودبرداری شده پایین‌تر می‌روند و ملاتِ پیِ بنا که اکثرا شفته آهکی هستند، دچار فرسودگی می‌شوند. از سوی دیگر چون آهک به آب نیاز دارد و حرکت‌هایی که برای گودبرداری صورت می‌گیرند، علاوه‌بر اینکه با پوسیدگی پی و بنا همراه هستند، ساختمان را نیز تحت‌ فشار قرار می‌دهند، این اتفاق باعث خارج شدن‌ ساختمان از حالت تعادلی می‌شود. بنابراین گودبرداری‌های زیاد و عمیق در سطح زمین‌ها که در شیب منتهی‌الیه کاخ نیاوران قرار دارند، باعث می‌شود تا آب‌های سطحی به دلیل این شیب با سرعت بیشتری از زیر ساختمان حرکت کرده و سطح آب پایین‌تر برود.

رئیس مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی در این باره می‌گوید: جنس خاک شهر تهران از لایه‌های جوان آبرفتی و با چسبندگی کم تشکیل شده که به معنای سست بودن و مقاومت پایین لایه‌های زیرزمین پایتخت است که استعداد نشست زمین را نشان می‌دهد. محمد شکرچی‌زاده، معاون وزیر راه و شهرسازی و رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی درباره ارتباط گودبرداری ۴۰‌متری پروژه مال‌سازی محدوده مجاور باغ نیاوران بر آسیب‌هایی که به کاخ صاحبقرانیه در منطقه نیاوران وارد آورده است، تاکید می‌کند: در بازدید‌های انجام شده از کاخ صاحبقرانیه نشان از وجود ترک‌های عمیق در دیوارها و سقف این کاخ تایید شد که بازدید عمومی را مختل کرده و در عین حال آسیب‌های جدی به بنای تاریخی وارد آورده است. همچنین بازدیدهایی از پروژه مال‌سازی نزدیک این کاخ انجام شده است که با فاصله بیش از ۴۰۰ متر از کاخ قرار دارد و گود بیش از ۴۰ متری در آن محل ایجاد شده که باعث شده برای آن مشکلاتی ایجاد شود و نیاز به تحقیقات جدی تر و بیشتری را می‌طلبد.

البته آنچه در این میان مهم است این است که کاخ صاحبقرانیه نه تنها از انحراف مسیر قنات‌ها دچار نشست شده بلکه در حال حاضر با یک خطر جدی دیگر دست به گریبان است و آن وجود یک گسل اصلی در محدوده زیرین شهر است. گزارش «دنیای اقتصاد» از یک سند مصوب در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور درباره مال‌سازی مجاور کاخ صاحبقرانیه حاکی از آن است که شورای عالی در خرداد ۹۳ با تاکید بر اینکه کاربری اولیه این پروژه «پارکینگ» بوده و این کاربری برای ملک تثبیت شده بود به تخلف محرز در تغییر کاربری زمین مذکور اشاره می‌کند و در عین حال در مصوبه خود قید می‌کند: «مجوز تغییر کاربری زمین و ساخت این پروژه مشروط به تامین پارکینگ معادل ظرفیت این زمین در همین محله از جانب شهرداری قابل اقدام (بلامانع) است.»

ضمن آنکه شورای عالی شهرسازی در بند دو مصوبه خود تاکید کرده که با رعایت منافع بلندمدت شهروندان به شرطی پروانه ساختمانی ملک موردنظر مطابق با پهنه M۱۱۱ قابل اقدام است که اولا تدقیق شود و ثانیا شهرداری تهران به همان میزان پارکینگ جدید در همان ناحیه شهری از منابع درونی خود تملک و تامین کند. همچنین در بند پایانی این مصوبه آورده شده است که این تغییر کاربری در صورتی قابل اقدام است که شهرداری تهران زمین و برنامه عملیاتی و بودجه ایجاد پارکینگ موردنظر را به شورای عالی شهرسازی و معماری ارائه کند. در غیر این صورت کاربری نقطه موجود باید به پارکینگ بازگردانده شود. 

اگرچه طی دو سال گذشته هیچ کدام از نهادهای متولی کنترل ساخت وسازهای شهر تهران نسبت به تهدید بنای فرهنگی-تاریخی صاحبقرانیه از ناحیه برج‌سازی‌های محله نیاوران حساسیت لازم و کافی را بروز نداده‌اند اما اکنون هشدار سازمان میراث فرهنگی، نسبت به آسیب جدی کاخ صاحبقرانیه، متولیان شهرسازی کشور را درباره عواقب شکل جدید برج‌سازی که در تراز منفی زمین رو به گسترش است، حساس کرده است.

کارشناسان میراث فرهنگی با اشاره به مطالعات انجام شده در پی ایجاد ترک در دیوارها و سقف کاخ صاحبقرانیه عنوان می‌کنند: در صورتی که تدبیری برای وضعیت کنونی ساخت و‌ساز‌های تراز منفی مجاور این کاخ اندیشیده نشود، این نشست‌ها گسترش می‌یابد و خرابی‌های بیشتری را ایجاد خواهد کرد. به همین دلیل، منطقه پیرامونی بافت کاخ ‌صاحبقرانیه نیازمند تمهیدات گسترده‌ای است تا علاوه بر حفظ میراث‌فرهنگی کشور برای ساکنانی که در اطراف آن زندگی می‌کنند مشکلات احتمالی همچون فرونشست زمین رخ ندهد. زیرا در آن منطقه پارک، فرهنگسرا و مراکز عمومی و همچنین خانه‌هایی وجود دارد که باید به امنیت آنها فکر کرد.

بررسی‌های کارشناسان و اساتید شهرسازی در این باره نشان می‌دهد آنچه در حال حاضر باعث شده برج سازها برای افزایش ارزش اقتصادی پروژه به گودبرداری عمیق و ایجاد تراکم منفی در زیرسطح شهر روی آورند و به اسم تامین پارکینگ برای طبقات واقع در تراز مثبت، چند طبقه در عمق زمین احداث کنند به یک نقطه ضعف عمیق طرح تفصیلی باز می‌گردد. در حال حاضر در برخی برج‌های چندمنظوره ساخته شده در تهران در طبقات منفی فعالیت‌های تجاری از طریق ایجاد غرفه‌های کوچک فروش شکل گرفته است.

در کتابچه مقررات طرح تفصیلی تهران هیچ ضابطه‌ای برای حد مجاز ساخت وساز در تراز منفی (تراکم منفی) در پلاک‌های ساختمانی قید نکرده است و صرفا سقف تراکم مثبت (میزان طبقات مجاز برای روی زمین) برای مالکان و سازنده‌ها تعریف شده است. این خلأ در حال حاضر باعث شده برج‌سازها بدون وجود ضوابط از قبل تعیین شده، مطابق آنچه خود صلاح می‌دانند نسبت به تعیین عمق گودبرداری اقدام کنند و البته مجوزهای مربوطه را در پی آن دریافت کنند.

کارشناسان معتقدند د ر ضوابط فعلی طرح تفصیلی باید از طریق تجهیز طرح به نقشه قنوات و نقشه گسل‌های پایتخت تجدید نظر اساسی شود به این معنا که برای هر پلاک به ویژه در ابرپروژه‌های برج‌سازی میزان تراکم مثبت و منفی ساخت براساس موقعیت قرارگیری ملک روی قنات و گسل بازتعریف شود. به اعتقاد آنها بخشی از ساخت وسازهای غیرمسکونی در تهران شکل ابر‌«برج» به خود گرفته است. ابر برج به پروژه‌هایی اطلاق می‌شود که معادل نیمی از ارتفاع سازه در زیر زمین قرار می‌گیرد. در گذشته نه چندان دور میزان تراکم منفی برای ساخت وسازهای کوچک متراژ و بزرگ مقیاس حدود دو تا سه طبقه بود اما مدتی است که میزان تراکم منفی به بالای پنج طبقه رسیده است.

شورای‌عالی شهرسازی برای مهار برج‌سازی‌ در تراز منفی ناشی از اجرای ابرپروژه‌های ساختمانی در تهران بنا دارد در مناطق مختلف پایتخت بعد از انجام یک سری آزمایش‌های فنی مرتبط با شناسایی آستانه استحکام لایه‌های زمین محدودیت قانونی برای عمق گودبرداری‌ها تعیین کند. چراکه در حال حاضر قنات‌ها و گسل‌ها دو جریان طبیعی حادثه ساز در زیر سطح پایتخت قلمداد می‌شود که گسترش ساخت وسازها در تراز منفی بدون انجام مطالعات دقیق می‌تواند سهم این دو عامل در بروز نشست‌های زمین را افزایش دهد.

علاوه بر این آنچه مورد تاکید کارشناسان شهرسازی درخصوص ساخت وسازهای ابر«برج»‌های شهری وجود دارد، مساله کریدورهای منظری در اطراف ابنیه تاریخی و میراثی شهر تهران است که باید مورد توجه شهرسازان قرار گیرد و مهندسان مشاور باید به آن توجه کنند موضوعی که به گفته این کارشناسان در ساخت وساز مجتمع تجاری چندمنظوره اطراف پروژه نیاوران به فراموشی سپرده شده است./